Что такое управление жилой недвижимостью?
Самый распространенный вопрос, который возникает у собственника жилья, решившего попробовать себя в роли рантье: «А стоит ли делать ремонт?» и «Как быстро я верну вложения?». Для человека без опыта ответы на эти вопросы не так очевидны. По этой причине огромное количество квартир сдается в удручающем состоянии.

Как появились доходные дома?

В Европе доходные дома начали появляться в XVIII-XIX веке благодаря развитию промышленности и миграции населения. В Российской империи доходные дома появились чуть позже и наибольшую популярность получили в крупных городах. До революции 1917 года большинство горожан жили в съемных квартирах. Комнаты снимали у владельцев доходных домов. Управляющие собирали ренту с постояльцев, следили за общественных порядком, латали крыши и закупали уголь.
Спрос на временное жилье был настолько высоким, что доходные дома строились повсеместно, а их постройку финансировали не только успешные купцы и промышленники, но и школы и даже монастыри.
Доходный дом Афремова, он же первый московский небоскреб. Построен в 1904 году и до сих пор находится на Красных Воротах.
С приходом советской власти имущество было национализировано и доходные дома пропали как класс. Так как в советском союзе частной собственности не было, то и сдавать официально было нечего. Так появился теневой рынок, наследие которого с нами и по сей день.
Современные доходные дома — это многфункциональные комплексы с развитой инфраструктурой, большой долей коммерческих помещений, охраной, консьержами, подземным паркингом и другими опциями. Часто на территории располагаются фитнес клубы, нередко апартаменты соседствуют с офисными площадями.
С появлением ипотечных кредитов у людей появилась возможность инвестировать в недвижимость. Заманчивые условия апарт-комплексов и обещания высоких доходов дополнительно подогревают к этому интерес.
Так доходные дома и инвестиции в них вернулись спустя столетие. Недвижимость традиционно считается наиболее защищенным, хоть и не особо ликвидным активом. Вернулись и управляющие, так как необходимость обслуживания таких квартир не пропала, а лишь возросла. Высокая конкуренция и не менее высокие риски при подборе жильцов, требуют должной квалификации в подготовке и сопровождении квартир.

Как выглядит современный рынок съемного жилья?

Сегодня у большинства россиян есть своя квартира, а нередко и не одна. Для получения дополнительного дохода квартиры начинают сдавать, только в Москве сдается более трехсот тысяч квартир. Для получения максимального дохода квартиры сдают посуточно, делят на студии, устраивают хостелы или коливинги. Разница в доходности таких форматов может отличаться в разы и колеблется в среднем от 6% до 15% годовых.
Прошло 100 лет, но самое популярное жилье — по прежнему многоэтажка у метро. Десятки тысяч квартир сдаются в спальных районах Москвы.
Самый распространенный вопрос, который возникает у собственника жилья, решившего попробовать себя в роли рантье: «А стоит ли делать ремонт?» и «Как быстро я верну вложения?». Для человека без опыта ответы на эти вопросы не так очевидны. По этой причине огромное количество квартир сдается в удручающем состоянии.

Нет ничего сложного в том, чтобы сдавать квартиру самостоятельно!

С одной стороны да, но только если речь идет об одной квартире и у вас нет каких-то ожиданий по доходности, износу и амортизации - в общем, если вы сдаете классическую «бабушкину» квартиру.
Если речь о качественном ремонте, мебели и бытовой технике, то наверняка хотелось бы получить справедливую цену и сохранить имущество в приличном состоянии как можно дольше. Ведь не исключено, что квартира в дальнейшем будет выставлена на продажу, либо владелец решит снова в ней жить.
В таком случае нужно не только хорошо разбираться в ценах, но и неплохо разбираться в людях, договорах, услугах сервисов и страховых компаний. Также вам потребуется свободное время, и как правило, в самый неподходящий момент.
Популярными стали апарт-отели: небольшие студии рассчитаны на проживание 1-2 человек, а снять квартиру можно на один-два месяца .
Если говорить об инвестиционном жилье, то там вопросов в разы больше. Для начала нужно определиться с ожиданиями, какую доходность должна генерировать квартира и какие риски готов на себя брать собственник. От этого зависит какую недвижимость покупать: жилую или апартаменты из нежилого фонда.
Формат сдачи может быть долгосрочным, когда одни и те же жильцы снимают квартиру годами, либо краткосрочным, когда гости могут меняться каждые несколько дней. От этого зависит не только отделка, но и наполнение, а также количество сопутствующих накладных расходов.
Если в долгосрочном найме можно ограничиться затратами на квартплату и консьержа, то в краткосрочном добавится клининг, смена белья, встречи и проводы гостей, расчеты с букинговыми сервисами.

В чем преимущества работы с управляющими?

Казалось бы, разместить объявление о сдаче квартиры, найти жильца и скачать образец договора в интернете можно самостоятельно. Раз в месяц жилец будет присылать деньги, а в среднем через полтора года придется искать нового. Управление одной квартирой, на первый взгляд, не выглядит сложной задачей и часто воспринимается как хобби. С единственной оговоркой, ошибки в принятии решений могут дорого стоить.
По статистике, в одной из пяти квартир в течение года случается непредвиденное — соседи устраивают потоп, жилец перестает платить вовремя или вовсе сообщает о намерении расторгнуть договор. В этот момент вам нужно отложить все дела и начать решать проблему. Жильцы не будут в восторге от испорченного ремонта и как минимум потребуют скидки. Просрочки оплат могут вырасти из дней в недели, а из недель в месяца, а поиск новых жильцов тот еще квест.
Решение таких проблем может приносить неудобства. Например, если вы увлеченный или просто весьма занятой сотрудник крупной компании, то наверняка вам не захочется отрываться от дел, чтобы решать вопрос с потопом. А при переезде по учебе или работе в другой город или страну, у вас физически не будет возможности быстро решить проблемы вроде тех, что мы описали выше.
Сервисы управления недвижимостью частично или полностью решают подобные проблемы. У них в штате есть специалисты под большинство типовых задач: отличить ущерб от износа, собрать и оформить нужные документы, своевременно получить выплату от страховой, а потом провести квалифицированные работы с гарантийным сроком.
При выборе управляющего обратите внимание на стаж компании и количество объектов в управлении. Тип компании тоже имеет значение: сервис, который привлекает клиентов низкими ставками, может оказывать базовые услуги, но не справиться с «особыми случаями», например со сложным ремонтом или выселением жильцов.

Как образуется цена на управление недвижимостью?

Вернемся к примеру с дореволюционным доходным домом на несколько сотен квартир. В них регулярно что-то ломается, периодически съезжают жильцы, ненадежные коммуникации требуют внимания. Батареи должны быть теплыми, в ванной должна течь горячая вода, а наполнение кваритры — сохранять товарный вид. Для этого нужно регулярно осматривать и документировать все изменения.
Обычно штат управляющей компании насчитывает несколько уборщиц и мастеров широкого профиля, сантехника, электрика, маляра. Чтобы ваши документы не потерялись, платежи прошли вовремя, а все звонки были обработаны, нужен бухгалтер, офис менеджер, и менеджеры жилого фонда.
Большую часть этих специалистов нужно разместить, оборудовать рабочие места и связать современными технологическими сервисами. Так складываются операционные издержки управляющего, которые равномерно распределяются на несколько сотен квартир. Поэтому разницы между доходным домом 19 века и управляющей компанией 2020 года нет — разве что квартиры находятся не в одном доме, а распределены по всему городу.
Первый государственный доходный дом на Ходынском поле. Цены в нем выше, чем в домах поблизости, зато каждый жилец получает временную регистрацию.

В какой момент стоит обращаться к управляющим?

Если вы уже решили сдавать квартиру — закажите оценку, это бесплатно и поможет понять рыночную стоимость квартиры, а также объем рекомендуемых вложений и срок их возврата. Maroom проводит подготовку квартиры и стейджинг: работая с наполнением, мебелью и декором. При незначительных вложениях такая подготовка может увеличить рыночную стоимость аренды на 10-15%.
Если ваша квартира еще в процессе постройки, или вы планируете ремонт, специалисты сервиса помогут выбрать дизайн-стиль, планировку и материалы для ремонта. К примеру, самая частая ошибка — это выбор самых дешевых материалов для отделки квартиры. Они изнашиваются за несколько месяцев, и квартира падает в цене, начинает сдаваться по нижней границе рынка. Инвестиции в качественную отделку — простой способ повысить возврат вложений в ремонт.
Сегодня в управление сдают и небольшие студии, и просторные лофты. На фотографии — лофт, который с 2018 года в управлении Maroom.
В английском есть выражение “Practice makes perfect” — «Практика учит совершенству». Практикующая управляющая компания, стремящаяся к совершенству помогает поддерживать квартиры в состоянии, когда в них хочется жить, не хочется съезжать и всегда хочется вернуться!

Закажите бесплатную оценку квартиры